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A qui incombe les frais de défense du Syndicat des Copropriétaires dans un litige qui l’oppose à un copropriétaire ?
La réponse devrait être simple… Et pourtant, au quotidien je constate que ça ne l’est pas, surtout en matière de recouvrement de charges de copropriété.
 
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, censé apporter des réponses, ne fait parfois qu’amener la confusion.
 
Alors, reprenons.
 
Dans un premier, de quoi parle-t-on lorsque l’on parle de « frais de défense du Syndicat des Copropriétaires » ?

Cette notion est large et recouvre des catégories diverses de dépenses :
    - Les honoraires de l’avocat du Syndicat,
    - Les honoraires complémentaires du Syndic pour la gestion du dossier contentieux,
    - Les frais d’huissier que l’on peut diviser en deux catégories :
                > Ceux qui sont obligatoires pour la procédure (délivrance de l’assignation) : dépens,
                > Les autres (dont la fameuse sommation… et oui).
   - Les frais d’expertise judiciaire. 

Par principe, l’ensemble de ces « frais de défense » constitue des dépenses relatives à l’administration des parties communes et doit donc être pris en charge par l’intégralité des copropriétaires, à hauteur de leurs tantièmes.

Par principe donc : ces diverses dépenses ne peuvent arbitrairement être mises à la charge d’un seul copropriétaire (l’adversaire), même en cas de recouvrement de charges de copropriété.

Même si ledit copropriétaire perd le procès !
 
Voici le principe, mais comme toute bonne règle, elle a ses exceptions.
  
1. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En matière de recouvrement de charges de copropriété (uniquement !) certains frais sont imputables au seul copropriétaire concerné.

La loi limite cette imputation aux seuls frais « nécessaires » à la procédure de recouvrement, c’est-à-dire obligatoire et en fait une énumération :
    - Les frais d’envoi des mises en demeure et de relance à compter de celle-ci,
    - Les frais de prise d’hypothèque,
    - Les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice.Cette dernière mention est importante !

Comme dis plus haut, la sommation de payer les charges, délivrée par voie d’huissier, ne rentre pas dans la catégorie des dépens, mais bien dans celle des « frais nécessaires » grâce à l’article 10-1.
 
2. Les dépens

Comme pour tout procès, le copropriétaire qui « succombe », qui perd donc son procès, est, sauf décision exceptionnelle du juge, condamné aux entiers dépens.

Les dépens ne comprennent que certains frais limitativement énumérés par la loi.

Soit, dans la matière qui nous intéresse :
    - Les frais d’huissier pour les actes rendus obligatoires par la procédure.Cela signifie que les frais de sommation (qui n’est pas un préalable obligatoire) et les frais de constat ne sont pas des dépens !
    - Les frais de sommation relèvent des frais nécessaires comme vu plus haut.
    - Les frais de constat relèveront des frais « irrépétibles ».
    - Les frais d’expertise judiciaire. 

3. Et le reste ?

Oui, et le reste alors ?

La copropriété qui sort gagnante doit elle conserver à sa charge tous ces frais engagés qui ne sont ni des frais nécessaires, ni des dépens ?

Nous parlons là, principalement, des honoraires d’avocats mais aussi des honoraires du Syndic !

Et bien non, fort heureusement.

L’article 700 du Code de procédure civile existe et expose que :
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; »

C’est ce que nous, avocats, appelons pompeusement, « frais irrépétibles ».

Ils comprennent les honoraires d’avocats bien sûrs mais aussi, et on y pense moins, les honoraires du Syndic ! (Qui ne sont pas des frais nécessaires !)

Ils ne peuvent être imputés au copropriétaire adverse qu’à la condition que le juge l’y condamne et il faudra, pour cela, produire les justificatifs des frais engagés : facture d’avocat et facture de syndic.

Reste que, sur cette question, le juge dispose d’une marge de manœuvre et n’est pas obligé de condamner le perdant à l’intégralité des sommes réellement engagées :
« Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

Et là…

Force est de constater que c’est un peu la roulette russe et on cherche parfois à comprendre comme les magistrats fixent les montants des condamnations à l’article 700.

Même quand nous justifions de l’intégralité des frais engagés !

Des questions, n'hésitez pas à nous contacter !
 

La loi Climat, encore et toujours.
 
On en parle depuis plusieurs mois déjà et nous n’avons pas fini d’en parler puisque plusieurs mesures s’appliqueront dans quelques jours, dès le 1er janvier prochain.
 
Et une question commence à se poser…
 
Les copropriétés vont-elles vraiment pouvoir effectuer les travaux nécessaires à leur rénovation énergétique ? N’est-ce pas trop compliqué d’obtenir les majorités adéquates ?
 
Le 1er décembre dernier sur France Info, la question était posée à Olivier KLEIN, ministre du logement, d’une possible réforme de la loi du 10 juillet 1965 pour pallier à ces difficultés de majorité.
 
Il a botté en touche et renvoyer la question aux Garde des Sceaux…
 
Mais, concrètement, quelle est la majorité applicable aux travaux de rénovation énergétique ?
 
Un petit rappel des majorités applicables en cas de travaux à faire valider par l’assemblée générale semble nécessaire.
 
Sont voté à la majorité des voix exprimées lors de l’AG (article 24) :
Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ;
Les travaux destinés à assurer la santé et la sécurité des occupants ;
Les modalités de réalisation et d’exécution de travaux rendus nécessaires par des dispositions législatives ou réglementaires ;
Les travaux d’accessibilité PMR (sous certaines réserves). 
Sont décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (même non exprimées) :
Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre
L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration 
Il est manifeste que l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux d’un diagnostic de performance énergétique sont des obligations légales et relèveront donc de la majorité simple de l’article 24.
 
Mais quid du vote de la mise en place du plan pluriannuel de travaux ?
Quid des travaux nécessaires à l’amélioration de la note du DPE ?
 
Actuellement, la loi n’impose pas ces travaux.
 
Sauf cas particuliers, il ne semble pas que ces travaux relèvent des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Selon le cas, ils pourront donc être qualifiés de :
Travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gaz à effet serre
Travaux d’amélioration. 
C’est donc bien à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux de rénovation énergétique devront être votés.
 
C’est-à-dire 51 % des tantièmes de charges, générales ou bâtiments selon que les travaux concernent les parties communes générales ou des parties communes spéciales.
 
Il est évident que, pour certains immeubles, l’abstentionnisme des copropriétaires rendra le vote de ces travaux difficiles.
 
Malheureusement, c’est souvent les immeubles qui ont le plus besoins de ces travaux qui souffrent le plus de cet abstentionnisme, ou d’une opposition à tout travaux un peu coûteux…
 
Rappelons toutefois l’existence du second vote possible à la majorité des votants reste possible grâce à l’article 25-1, dans l’hypothèse où 1/3 des copropriétaires voteraient positivement.
 
Alors, la loi du 10 juillet 1965 doit-elle réformée ?
 
A mon avis, pas nécessairement, sauf à estimer que, après tout, seuls les copropriétaires qui s’expriment ont voix au chapitre… et donc à supprimer purement et simplement l’article 25…
 

Une sécheresse inédite cet été, une crise de l’énergie… L’urgence d’agir pour le climat ne s’est jamais autant fait ressentir.
 
Oui mais, parallèlement, l’inflation est à un niveau non atteint depuis longtemps, le pouvoir d’achat est en baisse constante.
 
Alors, à quelques semaines de l’entrée en vigueur d’un certain nombre de dispositions de la loi Climat intéressant la copropriété, beaucoup se questionnent légitimement sur ces nouvelles obligations et leur coût.
 
Alors concrètement, quels vont être ces nouveaux postes de dépenses pour les copropriétaires et quand ?
 
1e dépense : le Plan Pluriannuel de travaux et ses conséquences
 
Dès le 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de 200 lots principaux (2024 et 2025 ensuite pour les plus petites copropriétés) un projet de plan pluriannuel de travaux devra obligatoirement être réalisé.
 
En théorie, seules les modalités, c’est-à-dire le choix du prestataire chargé de le réaliser, devront être voté en assemblée générale, faire réaliser ce plan n’étant pas une option.
 
En pratique, des questions se poseront nécessairement sur les conséquences pour les copropriétés qui s’y refuseront…
 
Une fois ce projet établi, les copropriétaires seront amenés à choisir de mettre en place, ou non, ce plan ce qui aura une conséquence importante et immédiate sur le montant de leurs charges : les cotisations du fonds travaux ne pourront être inférieure à 2,5 % du montant total des travaux prévu au plan.
 
Pour certains immeubles, le montant de cette cotisation pourrait donc augmenter drastiquement !
 
2e dépense : le Diagnostic de Performance Energétique Collectif
 
A compter du 1er janvier 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots principaux (2025 et 2026 pour les plus petites copropriété), toutes les copropriétés devront avoir fait établir un Diagnostic de Performance Energétique collectif.
 
Celui-ci aura nécessairement une incidence sur le plan pluriannuel de travaux.
 
Il jouera également un rôle primordial pour les propriétaires bailleurs, dont on rappellera que certains se verront potentiellement privés de revenus locatifs dès 2025… (cf. notre article du mois de septembre que vous pouvez retrouver sur notre site)
 
3e dépense : les conséquences indirectes
 
Tout le monde a très probablement connaissance de ces deux premières obligations puisqu’elles ont été très médiatisées, tant dans la presse généraliste que dans la presse spécialisée.
 
D’autres impacts financiers vont pourtant devoir être pris en compte par les copropriétaires et pour certains très importants.
 
- La limitation d’emploi du fonds travaux : les sommes économisées sur le fonds travaux ne pourront plus être utilisées pour n’importe quels travaux mais uniquement pour ceux du plan pluriannuel ou pour les travaux urgents.

- Les propriétaires-bailleurs ne pourront plus donner en location les logements dont le classement du DPE sera trop bas.

- Le plan pluriannuel (ou au moins son projet) devra obligatoirement être transmis lors de la signature de toute promesse ou compromis de vente (ce qui, comme le DPE, influera nécessairement sur la négociation des prix). 

Toutes ces conséquences indirectes ne doivent pas être omises lors du calcul de l’impact financier de la loi climat.
 
Vous souhaitez en savoir plus ? Nous approfondirons ce sujet, particulièrement, ces conséquences indirectes et parlerons chiffre lors de notre café-copro du 16 décembre !
 
Alors inscrivez-vous, on vous attend nombreux !
 https://forms.gle/bcysQhhGxcamXNLf7
 

Dans une copropriété, l’assemblée générale est un évènement important, malheureusement trop délaissé par nombre de copropriétaires.
 
Ils oublient souvent que c’est à ce moment là que les décisions concernant leur immeuble sont prises, le Syndic n’ayant qu’une mission d’exécution.
 
Beaucoup de copropriétaires pensent, à tort, que leur rôle n’est pas si important et que, de toutes façons, les résolutions inscrites à l’ordre du jour seront votées telles quelles.
 
Alors, à quoi bon se présenter ?
 
Il est vrai que la jurisprudence est très stricte : l’assemblée générale ne peut délibérer que sur les questions portées à l’ordre du jour et il doit y avoir concordance entre ce qui a été proposé à l’ordre du jour et ce qui est effectivement voté.
 
Oui, mais à quel point ?
 
L’assemblée générale doit rester un lieu de discussions, de débats, de délibérations.
 
Pour que les copropriétaires conservent l’intérêt d’y assister, il faut leur rappeler qu’ils ne sont pas sans pouvoir ce jour-là.
 
En effet, aucun texte n’impose que la résolution votée soit strictement identique au projet inscrit à l’ordre du jour.
 
La cour de cassation reconnait ainsi de longue date le pouvoir d’amendement de l’assemblée générale sur une résolution proposée au vote (Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, n° 14-14.518).
 
Et heureusement ! Sinon, à quoi sert de débattre ?
 
Ainsi, l’assemblée générale peut, par exemple :
- Modifier les dates de travaux prévues,
- Modifier les modalités de paiement de certains appels travaux,
- Ajouter des conditions à certaines décisions :
        Ex. : production d’une étude d’un bureau technique confirmant l’absence de danger des travaux,
        Ex. : Accord d’une banque pour un prêt collectif avant d’engager de lourds travaux de rénovation
        Etc. 

Attention toutefois.
 
Il ne faut pas que, sous couvert d’un amendement, la résolution votée soit en réalité complètement différente de celle portée à l’ordre du jour.
 
Tel serait le cas par exemple si :
- Au lieu de voter des travaux de réparation, l’assemblée générale vote des travaux de mise en sécurité dans l’attente d’un avis de bureau de contrôle,
- Au lieu de voter un simple ravalement (entretien, réparation), l’assemblée vote une amélioration du ravalement avec une meilleure isolation,
- Au lieu de choisir le devis pour tel ou tel travaux, l’assemblée générale délègue ce choix au conseil syndical. 


De plus, il faut compter avec l’impact des votes par correspondance : si la résolution est amendée, alors tout copropriétaire qui aura voté pour la résolution initiale par correspondance sera réputé défaillant (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
 
Cette disposition protège le vote éclairé des votants par correspondance mais, a aussi pour effet de compromettre l’approbation de certaines décisions nécessitant les majorités des articles 25 ou 26.
 
 
Alors, comment se prémunir de ces difficultés ?
 
1. Ne pas hésiter à mettre au vote plusieurs résolutions « alternatives » pour une même question (si les travaux de réparation sont rejetés, alors l’assemble peut voter des travaux de mise en sécurité).

2. Informer au mieux les copropriétaires avant l’assemblée sur les raisons de telle ou telle résolution proposée et les alternatives.

3. Alerter les copropriétaires sur l’importance de leur présence en assemblée générale et le pouvoir d’amendement qu’ils détiennent. 

Le Syndic doit être particulièrement vigilent sur tous ces points et ne pas toujours compter sur le Conseil Syndical qui communique parfois très peu avec les autres copropriétaires.
 
Car, comme toujours, celui qui verra éventuellement sa responsabilité engagée à la fin, c’est le Syndic.
 
Des questions ? Contactez-nous et nous tenterons de vous apporter une réponse personnalisée !
 

Depuis le 24 août dernier, les propriétaires-bailleurs de logements classés F et G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus augmenter le loyer.
 
A compter du 1er janvier 2025 (demain donc…), les logements de la classe G seront déclarés indécents et donc interdits à la location ou les bailleurs seront contraints d’y faire procéder à des travaux d’ampleur.
 
Progressivement, jusqu’en 2034, les logements des classes F et E seront soumis aux mêmes obligations.
 
 
Quel rapport avec la copropriété ?
 
« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes » (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).
 
Or, la classe énergétique d’un logement provient de la qualité de ses parties privatives mais aussi de celle des parties communes.
 
Si le logement est classé E, F ou G en raison des parties communes (ravalement, isolation, système de chauffage etc.), alors la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires qui ne ferait pas les travaux nécessaires pour y remédier serait pleinement engagée.
 
Et les conséquences pourraient être économiquement lourdes pour la copropriété : l’indemnisation de bailleur privé de revenus locatifs, c’est-à-dire plusieurs milliers d’euros par an !
 
Les copropriétaires devront donc bien réfléchir au moment de voter des travaux certes couteux mais néanmoins nécessaires.
 
Alors que les aides pour réaliser les travaux nécessaires à améliorer les performances énergétiques d’un bâtiment vont pleuvoir, il n’y aura aucune aide pour indemniser des bailleurs privés de loyers !
 
Les Plans Pluriannuels de Travaux qui entrent en vigueur progressivement à compter du 1er janvier 2023 et les travaux qui en découleront sur les dix ans à venir devraient permettre d’enrayer les difficultés, c’est en tout cas l’objectif affiché.
 
Le DPE collectif également.
 
Il appartiendra au Syndic d’alerter suffisamment leurs clients sur les conséquences de ces différentes obligations et surtout sur les risques si les travaux prescrits ne sont pas votés et mis en œuvre.
 
Car, comme toujours en la matière, outre la responsabilité de plein droit de la copropriété, c’est la responsabilité pour faute du Syndic qui n’aura pas suffisamment alerter qui pourra être recherchée !
 

Interviewée par Anomia, Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI a pris la parole pour présenter son cabinet.

Installation, rachat de clientèle, développement, cheffe d’entreprise, maternité, copropriété, management… Nous avons parlé de tout ça...

A l'approche des 10 ans d'exercice de Me MONCHAUX-FIORAMONTI, ce fut l'occasion de raconter l'histoire de la construction de son cabinet et de parler de son avenir.

Elle y aborde aussi sa vision de la profession et de la relation client qu'elle entend mettre au coeur de son activité.

Le cabinet espère que ce podcast vous plaira et vous souhaite une bonne écoute.