COVID 19 - ETAT D'URGENCE SANITAIRE ET COPROPRIÉTÉ

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI - ACTUALITÉS

Différentes ordonnances ont été promulguées le 25 mars 2020 en application de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID 19.

Voici quelques réponses aux principales questions qui peuvent se poser en terme de droit immobilier, et plus précisément en droit de la copropriété, aux syndic, conseils syndicaux et copropriétaires.

Il convient d’abord de noter que l’état d’urgence sanitaire a été ordonnée par la loi du 23 mars 2020 pour une période de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de cette loi.

A ce jour et sauf prorogation qui interviendrait d’ici là, l’état d’urgence sanitaire prendra fin le 24 mai 2020.

Toutes les réponses apportées ci-après se basent donc sur cette date et devront être modulées en cas de prorogation de l’état d’urgence sanitaire.

1/ Quid des mandats de syndic venant à expiration durant la période de confinement ?

Durant la période d’état d’urgence sanitaire (du 12 mars au 24 mai) aucune assemblée générale ne pourra se tenir.

La période des assemblées générales annuelles débute pourtant pour de nombreuses copropriété et nombre de mandats de syndic vont arriver à expiration et ne pourront donc être renouvelés.

L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 prévoit en son article 22 que tous les mandats venant à expiration entre le 12 mars 2020 et un mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit le 24 juin 2020) seront automatiquement renouvelé.

Ce renouvellement, qui s’analyse en une prorogation, produira ces effets jusqu’à la prochaine assemblée générale nommant le Syndic et au maximum durant 6 mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit à ce jour jusqu’au 24 novembre 2020).

Il n’y a donc pas besoin de recourir à un administrateur provisoire.

2/ Quid des Assemblées Générales intervenues avant le 12 mars 2020 ?

Trois questions peuvent se poser, toutes trois résolues par l’ordonnance n°2020-306 relative à la prorogation des délais échus durant la période d’état d’urgence sanitaire.

Le délai de contestation d’Assemblée Générale

Pour les assemblées générales dont les procès-verbaux auraient été notifiés avant ou pendant l’état d’urgence sanitaire et dont le délai de contestation de deux mois expirerait avant le 24 mai 2020 (fin de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois), ce délai de contestation est automatiquement prorogé.

Ainsi, les copropriétaires contestataires pourront assigner en contestation d’assemblée générale jusqu’à trois mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire (deux mois après le mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire).

En l’état, ces assemblées générales ne seront définitives que le 24 août 2020.

Le délai pour notifier les Assemblées Générales

Pour les assemblées générales qui ont eu lieu juste avant le 12 mars et que le syndic n’aurait pas eu le temps de notifier dans les délais requis pour cause de télétravail de ses employés ou défaillance de la poste, le délai imparti pour les notifier est prorogé dans les mêmes conditions.

Le délai d’ouverture du compte séparé

Si le délai de trois mois pour ouvrir un compte bancaire séparé au nom du Syndicat des Copropriétaires expire durant la période d’état d’urgence sanitaire ou durant le mois qui suit la fin de cet état d’urgence, le Syndic bénéficie d’une prorogation de trois mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire (deux mois après le mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire).

Le délai pour ouvrir le compte bancaire séparé arrivera donc à échéance le 24 août 2020.

3/ Recouvrement de charges et délai d’un mois de l’article 19-2

Dans le cadre de la procédure de recouvrement de charges accélérées de l’article 19-2 de la loi de 1965 (procédure accélérée au fond devant le Président du Tribunal Judiciaire), les appels provisionnels à échoir de l’exercice en cours ne deviennent exigibles qu’après l’expiration d’un délai d’un mois après mise en demeure.

Pour les mises en demeure ou sommation délivrée et dont le délai d’un mois ne viendrait à échéance qu’après le 12 mars 2020 et jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence, l’exigibilité anticipé des appels provisionnels à échoir n’interviendra qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivants la fin de l’état d’urgence (un mois après le mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire).

Soit en l’état le 24 juillet 2020.

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Outre l'impact social et économique de cette épidémie, le contexte sanitaire actuel va avoir des répercussions sur de nombreux aspects de nos vie et les conséquences juridiques vont être multiples.

Tant durant la période de confinement par téléphone, qu'après celle-ci, le cabinet est à votre disposition pour toutes questions.