Une canalisation explose dans une copropriété – comment réagir face à l’urgence ?

Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI le 5/12/2012 - ACTUALITÉS

Vendredi, 10 heures, un copropriétaire appelle son syndic affolé. Une canalisation a explosé dans l’immeuble, l’eau se répand partout. Il faut agir et vite.

Couper l’eau bien sûr, mais surtout mandater immédiatement un plombier pour effectuer les travaux de réparation afin que les copropriétaires ne soient pas privés d’eau potable plusieurs jours.

Si rien n’est fait, les dégâts vont se chiffrer en milliers d’euros et le Syndic en sera de sa poche puisqu’il engage sa responsabilité personnelle (Civ. 3ème, 9/12/2004, n°02-19.425).

Oui, mais les travaux envisagés vont eux-mêmes coûter plusieurs milliers d’euros et doivent normalement être approuvés avant en assemblée générale.

Sauf qu’une assemblée générale ne peut être réunie en quelques heures.

Comment faire ?

Syndic bénévole ou coopératif, syndic professionnel, tous ont les mêmes obligations définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’une des principales est de « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Il s’agit alors d’engager des travaux, parfois importants, sans l’aval préalable de l’assemblée générale, ce qui crée également un risque de responsabilité personnelle du Syndic.

Afin de ne pas engager sa responsabilité, le Syndic devra dans un premier temps s’assurer que les travaux urgents et deux critères doivent alors être remplis :

L’urgence est telle qu’il n’y a pas le temps de convoquer une assemblée générale (même si les AG urgentes peuvent être convoquées dans des délais plus courts que les autres) ;
Les travaux envisagés relèvent de la sauvegarde de l’immeuble.Concrètement, si les travaux ne sont pas effectués immédiatement, alors la sécurité des personnes et/ou des biens ou la pérennité de l’immeuble peuvent être remises en cause.

Dans notre cas, il est manifeste que l’eau devra être rétablie rapidement et qu’une assemblée ne peut être réunie en quelques heures et si rien n’est fait, les parties communes et privatives seront irrémédiablement endommagées.

Typiquement, relèvent de l’urgence :

L’étaiement d’un immeuble sur lequel des signes d’effondrement apparaissent ;
Faire intervenir un plombier pour mettre fin à une fuite ;
Travaux de sécurisation destinée à empêcher les pierres de parement d’un ravalement de chuter.

Si ces deux critères sont remplis, alors le Syndic peut faire procéder aux travaux de sa propre initiative.Il devra cependant suivre, ensuite, un process précis pour faire valider ces travaux a posteriori par l’assemblée générale.

Ce process est défini par l’article 37 du décret du 17 mars 1967 et est le suivant :

Informer immédiatement, par tout moyen, les copropriétaires ;
Convoquer immédiatement une assemblée générale aux fins de faire valider les travaux et leur coût, cette assemblée pouvant être convoquée sans respecter les délais habituels.

Il peut également, après avis du Conseil Syndical, appeler immédiatement une provision permettant de payer les premiers acomptes de travaux. Cette provision ne pourra être supérieure à 1/3 du montant des devis de travaux.

Il est important que le Syndic respecte toutes ces conditions et process !

A défaut, le coût des travaux engagés pourrait rester à sa charge, même s’il n’est pas un professionnel…

Tout syndic doit être alerté sur ce process et, surtout pour les non-professionnels, ne pas hésiter à prendre conseil.

Le cabinet MONCHAUX-FIORAMONTI est à même d’apporter son expertise à tout moment de ce processus d’urgence.