NOS ACTUALITÉS

Mesdames, Messieurs,

En cette nouvelle période de confinement, le cabinet reste pleinement à vos côtés et s’adapte.

Comme l’ont annoncé le Président de la République et le Garde des Sceaux, le service public de la Justice devrait continuer à fonctionner normalement.

Les audiences seront donc maintenues mais probablement avec des limitations d’accès au public, notamment dans les procédures où un Avocat vous représente.

Ainsi, le traitement de vos dossiers ne devrait pas être impacté par ces nouvelles mesures.

Comme lors du premier confinement, le Cabinet est ouvert mais fermé au public sauf exception.

Si le décret du 29 octobre 2020 autorise les déplacements chez un professionnel du droit pour un acte ou une démarche qui ne pourraient être réalisés à distance, cela doit rester exceptionnel.

Dans la mesure du possible, les rendez-vous se dérouleront donc par téléphone ou par visioconférence.

Un module de prise de rendez-vous est disponible sur le site internet du Cabinet à l’adresse suivante : http://www.agathemonchauxavocat.fr/pages/contact.php

Le secrétariat est également à votre disposition pour tout renseignement ou prise de rendez-vous (01.39.18.30.20).

Dans certains cas, un rendez-vous au cabinet sera possible avec toutes les précautions sanitaires nécessaires et une confirmation de rendez-vous vous sera adressée par courriel afin d’être jointe à votre attestation de déplacement dérogatoire.

Afin de protéger nos salariés, il vous est demandé de ne plus venir déposer de documents en personne à l'accueil. 

Nous vous remercions de bien vouloir nous les adresser par courriel, voie postale ou dépôt directement dans la boîte aux lettres du Cabinet.

Nous vous remercions de votre compréhension et restons à votre entière disposition.

Cabinet MONCHAUX-FIORAMONTI

En ce premier jour du second confinement, se pose bien évidemment la question de la tenue des assemblées générales de copropriétaires qui ont été convoquées, en présentiel, pour ce mois de novembre 2020.
 
La question est d’autant plus importante que, dans de nombreux cas, il s’agit d’assemblée générale qui auraient dû se tenir au printemps dernier et ont été reportées.
  
Une première analyse du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire permettent de penser que ces assemblées générales pourraient se tenir.
 
En effet, l’article 4 permet les déplacements en vue de répondre à une convocation administrative.
 
Une convocation à une assemblée générale pourrait être assimilée à une telle convocation.
 
De plus, les articles 42 et 45 du même décret permettent que se tiennent les « réunions des personnes morales ayant un caractère obligatoire » notamment dans les salles de conférences, de réunion ou à usage multiple.
 
L’assemblée générale annuelle des copropriétaires est, en application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, une réunion obligatoire d’une personne morale.
 
Dans ces conditions, et à la condition que les gestes barrières puissent être respectées (port du masques et espaces suffisant entre chaque copropriétaire) les assemblées générales déjà convoquées semblent pouvoir être maintenues.
 
Toutefois, il s’agit d’une interprétation des textes qui pourraient parfaitement être contestée par un copropriétaire, notamment en raison de l’article 4 qui précise que les déplacements dérogatoires sont possibles « en évitant tout regroupement de personnes ».
 
Le risque de contestation desdites assemblées générales par certains copropriétaires qui ne s’y seraient pas présentés ou n’auraient pas voté par correspondances est donc grand.
 
Or, à ce jour, aucune disposition n’a été adoptée permettant un nouveau recul du vote du budget annuel ou du renouvellement des mandats de syndic, beaucoup d'assemblées ne pourront donc être reportées à des dates trop lointaines.
 
La solution la plus sûre pourraient donc être de prévoir que les assemblées générales se tiendront sans présence physique des copropriétaires.
 
En effet, l’article 22-2 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété dans sa version en vigueur reste applicable.
 
Jusqu’au 31 janvier 2021, il est possible de prévoir que les assemblées générales se tiendront :

• Par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification des copropriétaires ;
• Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, au seul moyen du vote par correspondance. 

Pour mémoire, si l’assemblée est déjà convoquée, le syndic d’un délai de quinze jours avant la tenue de cette assemblée pour informer les copropriétaires par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception du changement des modalités de tenue de l'assemblée générale.
 
A défaut, une nouvelle convocation pour une nouvelle date devra être adressée.
 

Sur les réseaux sociaux, et probablement ailleurs, des annonces immobilières circulent avec le type d'information alléchante suivante :
 "Appartement, petite copropriété, pas de charges de copropriété !".

Forcément, l'annonce fait envie. Aucunes charges de copropriété, cela suppose une économie substantielle par rapport à d'autres biens.

Oui, mais attention, c'est aussi une source de danger importante et, potentiellement, de dépenses à venir bien plus grandes que de simples charges payées trimestriellement.

Petit rappel du statut juridique d'une copropriété.

Si le copropriétaire a la propriété exclusive de ses parties privatives, tel n'est pas le cas des parties communes qui sont la propriété du Syndicat des Copropriétaires.
Le Syndicat des Copropriétaires dispose en effet de la personnalité juridique à l'instar d'une société et a donc son propre patrimoine : les parties communes.
Le copropriétaire ne dispose que de la propriété des tantièmes de partie commune, assimilables à des parts ou actions d'une société.

Or, au titre des parties communes, on compte notamment le gros œuvre de l'immeuble c’est-à-dire principalement les fondations, les planchers, la toiture mais aussi les colonnes d'eau montantes et descendantes etc…

Ce point a son importance : le contrat d'assurance personnel du copropriétaire n'assurera que sa propriété, c’est-à-dire les parties privatives. A aucun moment l'assurance personnelle du propriétaire ne garantira les parties communes.

C'est au Syndicat des Copropriétaires d'assurer les parties communes et le coût de cette assurance fait partie… des charges de copropriété !

Si vous n'avez aucune charge de copropriété, de fait, cela signifie que les parties communes de votre immeuble ne sont pas assurées !

Quel est le risque ? A titre d'exemple, le plus simple, si une tempête abîme la toiture, aucune assurance ne garantira… les copropriétaires devront payer eux-mêmes la réfection.

Mais surtout, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 " Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. "

Cela signifie que si un copropriétaire ou un voisin, subit un désordre ayant pour origine une partie commune, c'est au Syndicat des Copropriétaires d'indemniser et c'est là que l'assureur a toute son importance.

Exemple : un dégât des eaux provenant, au choix, de la toiture ou d'une canalisation commune. C'est au Syndicat des Copropriétaire de payer l'intégralité des frais de remise en état.
 
Si le Syndicat des Copropriétaires est assuré, l'assurance paiera.
Dans le cas contraire : les copropriétaires devront payer, une note qui pourra parfois être très lourde.

Si une simple mise en état d'appartement vous parait peu de chose, pensez également qu'un balcon pourrait s'effondrer, en raison d'un vice de construction, et bien plus de 10 ans après la réception…

En conclusion : absence de charges de copropriété signifie absence d'assurance de l'immeuble et des conséquences qui peuvent donc s'avérer financièrement très importantes.

Plus prosaïquement, une absence de charge signifie qu’aucuns travaux, même minime, ne sont effectués sur les parties communes. Même les plus simples travaux d'entretien. Et donc un immeuble qui va se délabrer.

 
Un doute, n'hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel du droit avant d'acheter !

Cette question a déjà été abordée ici à l'occasion d'un problème de troubles de jouissance en matière de baux d'habitation.

Un jugement récent du Tribunal Judiciaire de Versailles (22/06/2020) vient rappeler de manière sévère, qu'une action doit être engagée dans les 5 ans à compter du jour où vous connaissez (ou auriez dû connaitre) les faits vous permettant d'agir (article 2224 du Code civil).

En l'espèce, un voisin se plaignait de nuisances sonores provenant de la propriété voisine en raison d'une construction qui ne respecterait pas les normes acoustiques.

Il indique subir les troubles et se plaindre depuis 2006/2007.

Il n'engagera une procédure qu'en 2013, en sollicitant une expertise du juge des référés.

Après une procédure de référé, une expertise judiciaire et une procédure au fond devant le Tribunal Judiciaire de Versailles pour trouble anormal du voisinage (et tous les frais que cela implique), il voit rejeter l'intégralité de ses demandes.

En effet, le défendeur-voisin, représenté et assisté par le cabinet, a opposé la prescription quinquennale.

Le Tribunal a donc déclaré le demandeur irrecevable en toutes ses demandes aux motifs qu'il a agit trop tardivement : 5 ans après le début du trouble.

Il devra donc conserver à sa charge tous les frais engagés et, notamment, les frais d'expertise judiciaire, souvent les plus importants.

Moralité : si vous avez un litige de voisinage et que vos tentatives de résoudre cela en "bons voisins" échouent, aller rapidement vous faire conseiller par un Avocat.

La procédure judiciaire n'est pas la seule solution, en matière de trouble de voisinage, conciliation ou médiation sont souvent plus efficaces et ont le mérite d'interrompre les délais de prescription.

Me MONCHAUX-FIORAMONTI vous accompagne, tant en procédure judiciaire que devant le médiateur ou le conciliateur.

Différentes ordonnances ont été promulguées le 25 mars 2020 en application de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID 19.
 
Voici quelques réponses aux principales questions qui peuvent se poser en terme de droit immobilier, et plus précisément en droit de la copropriété, aux syndic, conseils syndicaux et copropriétaires.
 
Il convient d’abord de noter que l’état d’urgence sanitaire a été ordonnée par la loi du 23 mars 2020 pour une période de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de cette loi.
 
A ce jour et sauf prorogation qui interviendrait d’ici là, l’état d’urgence sanitaire prendra fin le 24 mai 2020.
 
Toutes les réponses apportées ci-après se basent donc sur cette date et devront être modulées en cas de prorogation de l’état d’urgence sanitaire.
 
1/ Quid des mandats de syndic venant à expiration durant la période de confinement ?
 
Durant la période d’état d’urgence sanitaire (du 12 mars au 24 mai) aucune assemblée générale ne pourra se tenir. 
 
La période des assemblées générales annuelles débute pourtant pour de nombreuses copropriété et nombre de mandats  de syndic vont arriver à expiration et ne pourront donc être renouvelés.
 
L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 prévoit en son article 22 que tous les mandats venant à expiration entre le 12 mars 2020 et un mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit le 24 juin 2020) seront automatiquement renouvelé.
 
Ce renouvellement, qui s’analyse en une prorogation, produira ces effets jusqu’à la prochaine assemblée générale nommant le Syndic et au maximum durant 6 mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit à ce jour jusqu’au 24 novembre 2020).
 
Il n’y a donc pas besoin de recourir à un administrateur provisoire.
 
2/ Quid des Assemblées Générales intervenues avant le 12 mars 2020 ?
 
Trois questions peuvent se poser, toutes trois résolues par l’ordonnance n°2020-306 relative à la prorogation des délais échus durant la période d’état d’urgence sanitaire.
 

• Le délai de contestation d’Assemblée Générale 

Pour les assemblées générales dont les procès-verbaux auraient été notifiés avant ou pendant l’état d’urgence sanitaire et dont le délai de contestation de deux mois expirerait avant le 24 mai 2020 (fin de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois), ce délai de contestation est automatiquement prorogé.
 
Ainsi, les copropriétaires contestataires pourront assigner en contestation d’assemblée générale jusqu’à trois mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire (deux mois après le mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire).
 
En l’état, ces assemblées générales ne seront définitives que le 24 août 2020.
 

• Le délai pour notifier les Assemblées Générales 

Pour les assemblées générales qui ont eu lieu juste avant le 12 mars et que le syndic n’aurait pas eu le temps de notifier dans les délais requis pour cause de télétravail de ses employés ou défaillance de la poste, le délai imparti pour les notifier est prorogé dans les mêmes conditions.
 

• Le délai d’ouverture du compte séparé 

Si le délai de trois mois pour ouvrir un compte bancaire séparé au nom du Syndicat des Copropriétaires expire durant la période d’état d’urgence sanitaire ou durant le mois qui suit la fin de cet état d’urgence, le Syndic bénéficie d’une prorogation de trois mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire (deux mois après le mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire).
 
Le délai pour ouvrir le compte bancaire séparé arrivera donc à échéance le 24 août 2020.
 
3/ Recouvrement de charges et délai d’un mois de l’article 19-2
 
Dans le cadre de la procédure de recouvrement de charges accélérées de l’article 19-2 de la loi de 1965 (procédure accélérée au fond devant le Président du Tribunal Judiciaire), les appels provisionnels à échoir de l’exercice en cours ne deviennent exigibles qu’après l’expiration d’un délai d’un mois après mise en demeure.
 
Pour les mises en demeure ou sommation délivrée et dont le délai d’un mois ne viendrait à échéance qu’après le 12 mars 2020 et jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence, l’exigibilité anticipé des appels provisionnels à échoir n’interviendra qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivants la fin de l’état d’urgence (un mois après le mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire).
 
Soit en l’état le 24 juillet 2020.
 
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Outre l'impact social et économique de cette épidémie, le contexte sanitaire actuel va avoir des répercussions sur de nombreux aspects de nos vie et les conséquences juridiques vont être multiples.

Tant durant la période de confinement par téléphone, qu'après celle-ci, le cabinet est à votre disposition pour toutes questions.
 

En septembre dernier, je vous informais déjà des raisons pour lesquelles je me mettais en grève pour lutter contre la réforme des retraites annoncée.
 
De nouveau, je serais gréviste le 5 décembre, pour les mêmes raisons sauf que ma colère n’a fait que croître et ce pour deux raisons.
 
Depuis, en effet, tant notre Président de la République que le Ministre de l’Economie et des Finances ont très fortement sous-entendu que la profession d’Avocat était voué à disparaître…
 
Nous serions « les agriculteurs de demain, les mineurs d’après-demain » destinés à s’effacer face aux Legaltech et autres intelligences artificielles.
 
Outre le mépris total pour une profession, ce discours est dangereux pour la démocratie.
 
Nous, Avocats, sommes auxiliaires de justice et garant de ce que vous, justiciables, voyez vos droits respectés par tous, et notamment l’Etat, et votre affaire traitée équitablement devant toute juridiction.
 
Une démocratie implique une justice indépendante, une justice indépendante implique une profession d’Avocat indépendante, forte et accessible à tous, tant financièrement que géographiquement.
 
Souhaiter, envisager, penser la disparition de la profession d’Avocat c’est souhaiter, envisager, penser la disparition de ce qui contribue, pour partie, à un Etat de droit, une justice indépendante.
 
C’est la première raison de l’augmentation de ma colère.
 
La seconde, c’est que le postulat de départ du projet de réforme des retraites me semble erroné.
 
Vouloir mettre tous les travailleurs sur le même plan pour le calcul de leur retraite, c’est omettre les spécificités de chaque profession.
 
Il faudrait supprimer les 42 régimes « dérogatoires » (spéciaux, autonomes etc.) sans s’interroger sur la genèse de la création de ces régimes, leurs raisons d’être.
 
Un travailleur indépendant qui supporte seul toutes les cotisations sociales ne peut être traité de la même manière qu’un salarié dont une partie des charges sociales est payée par l’employeur.
 
Les infirmiers, aides-soignants, policiers, militaires et autres professions physiques ne peuvent être mis sur le même plan qu’un métier de bureau, tant la fatigue physique ne sera pas la même à plus de 60 ans…
 
L’égalitarisme à tout prix me parait dangereux et source d’inéquité évidente.
 
Pour ces raisons et celles exposées en septembre, que je reproduis ci-dessous, je fais grève ce jeudi 5 décembre 2019.
 
Il ne sera donc pas répondu aux courriels et courriers.
L’accueil téléphonique sera, lui, assuré.
 
Dès vendredi, je serais de nouveau présente, en audience et au cabinet, afin de toujours défendre au mieux vos dossiers et vos intérêts.

Pour mémoire : mon article du 16/09/2019
Grève des Avocats – lundi 16 septembre 2019
Pourquoi je fais grève ce lundi 16 septembre
 
Ce ne sera pas le premier mouvement de protestation et de grève auquel je participe depuis que j’ai prêté serment et que j’exerce cette profession.
 
Pour la première fois pourtant, je ressens le besoin d’expliquer pourquoi je participe à ce mouvement, probablement parce que pour la première fois il s’agit plus d’un combat personnel à la profession que d’un combat pour le justiciable comme nous avons pu le faire lors des dernières réformes de la justice ou de l’aide juridictionnelle.
 
Un projet de réforme des retraites est actuellement en cours de discussion et le Premier Ministre a annoncé qu’il serait, normalement, voté l’été prochain.
 
Le Gouvernement affiche comme objectif, louable, plus de solidarité.
 
Le projet, tel qu’il est envisagé pour le moment, annonce pourtant, si ce n’est la mort, en tout cas la paupérisation de nombre de professions indépendantes ou, pour compenser, l’augmentation certaine de nos honoraires.
 
Pourtant la profession d’Avocat dispose, depuis près de 70 ans, d’un système bénéficiaire, qui fonctionne et qui est solidaire tant pour l’ensemble de la profession qu’avec le régime général et donc l’ensemble de la population.
 
Il est important de préciser que notre système est autonome et autogéré par la profession. L’Etat ne participe pas à ce régime, le contribuable non plus, hormis par l’intermédiaire du droit de plaidoirie de 13 € lorsqu’il devient client.
 
Ce régime est prévu pour ne pas être déficitaire avant 2050, grâce notamment aux réserves accumulées et correctement gérées. Régulièrement, des mesures sont prises pour repousser au maximum cette date de déficit.
 
Enfin, ce régime est solidaire du régime de base puisque depuis 1990 il participe à la grande compensation et nous reversons près de 80 millions d’euros au régime général.
 
Cela représente 1 300 € par avocat et par an, environ 1/3 de nos cotisations.
 
J’exposerai simplement ici, pour expliquer ma participation au mouvement du 16 septembre, les grandes lignes de notre régime « de base » et donc pourquoi ce qui nous est proposé et ne nous convient pas.
 
Je renverrai pour le reste, aux publications du CNB et au site de la CNBF, notre caisse de retraite.
 
Notre régime de retraite est composé de deux parties : une retraite de base qui est directement impactée par le projet de réforme, et une retraite complémentaire dont il sera peu question ici.
 
Notre retraite de base est la seule à être forfaitaire et non fondée sur nos revenus tout au long de notre exercice professionnel. Tout avocat, quel qu’ait été son exercice, percevra 16 831,00 euros brut (chiffre 2018) par an environ, à la retraite.
 
L’âge minimal de départ à la retraite d’un Avocat est 62 ans, l’âge permettant de percevoir une retraite à temps plein est de 65 ans. Beaucoup d’Avocats partent à la retraite après 65 ans.
 
Ce régime de base est financé par trois cotisations :
Une cotisation forfaitaire à tous les avocats de 1 555,00 € (les jeunes avocats paient moins les 5 premières années pour aider leur entrée dans la vie professionnelle) ;
Une cotisation proportionnelle de 3,1% de notre revenu net avant impôt (c’est-à-dire après déduction de nos charges sociales, URSSAFF, RSI etc…) ;
Un droit de plaidoirie versé par le client pour tous dossiers plaidés à hauteur de 13 €. 
S’ajoute à cela une retraite complémentaire, appelée selon des cotisations proportionnelles réparties en 4 tranches et qui permet donc d’augmenter la retraite de base proportionnellement à notre revenu d’activité.
 
Peu ou prou, nous cotisons donc à hauteur de 14% pour nos retraites.
 
Qu’est-il prévu demain ?
 
Nous participerons au régime universel :
Nos cotisations seront doublées a minima puisqu’elles seront de 28 %,
Notre retraite sera diminuée pour la grande majorité d’entre nous puisque proportionnelle à nos cotisations et calculée selon un point de retraite de 0,55 € quand notre point de retraite complémentaire est aujourd’hui à 0,9404€ (chiffre 2018). 
Pourquoi notre opposition :
Nos cotisations vont doubler voir tripler pour certains : les petites structures ne pourront pas perdurer et y faire face sauf à augmenter les honoraires ce que nos clients vont être les premiers à subir !
Notre régime est solidaire : quelles que soient nos difficultés et nos aléas de vie et de carrière (enfants, maladie, accident etc.), tous les Avocats perçoivent la même retraite de base ! Demain ce ne sera plus le cas. 
Notre système actuel fonctionne, ne coûte rien à l’Etat et au contribuable et est solidaire de ceux d’entre nous qui sont le plus en difficultés.
 
Le Système de demain nous coûtera, entrainera la fermeture de nombre de structure et laissera certains confrères en grande difficultés à l’heure de raccrocher la robe.
 
In fine, c’est nos clients et le justiciable qui pâtiront nécessairement de nos difficultés d’exercice.
 
Pour toutes ces raisons, je fais grève ce lundi 16 septembre 2019.
 
Il ne sera donc pas répondu aux courriels et courriers.
L’accueil téléphonique sera, lui, assuré.
 
Dès mardi, je serais de nouveau présente, en audience et au cabinet, afin de toujours défendre au mieux vos dossiers et vos intérêts.
 
 
 
Sources : Site www.cnbf.fr; Code de la Sécurité Sociale (articles article L 723-3; article L 723-5; article L 723-6; article R 723-18 notamment) et https://www.cnb.avocat.fr/fr