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Les difficultés financières, même passagères, sont souvent source de déboire en cascade en raison, souvent, des frais imputés par votre banque pour chaque « incident » .

Le compte bancaire devient alors parfois débiteur de manière définitive et, après avoir résilié la convention de compte, la banque saisit le Tribunal d’Instance.
A cette occasion, il est primordial de vérifier le détail des sommes qui sont réclamés au titre de ce découvert en compte et les pièces qui sont fournies par la banque.

En effet, en application de l’article 1351 devenu 1353 du Code civil, il appartient à la banque de démontrer la bien fondé des sommes qu’elle réclame et notamment des divers frais imputés sur le compte, mais aussi des intérêts calculés sur ces découverts, les fameux agios.

Concernant les agios, les articles L.312-92 et suivants du Code de la consommation font obligation aux banquiers de conclure, lorsque la possibilité d’un dépassement est prévue, une convention de compte courant mentionnant le taux débiteur et les conditions applicables à ce taux.

La convention de compte, contrat signé entre la banque et le débiteur, seule, permet de démontrer que, contractuellement, le client de la banque s’est engagé à payer des frais et agios en cas d’incident de paiement et de découvert.

Or, très souvent et notamment pour les clients « anciens », la banque ne retrouve plus ce contrat et n’est pas en mesure de le produire devant le juge.

Le client débiteur est alors en droit de voir diminuer la somme qui lui est réclamée à hauteur des frais et agios qui lui ont été imputés.

Récemment, le Cabinet a ainsi pu faire économiser près du tiers de la somme réclamée à l’origine par la banque.
Cette dernière, dès que l’argument a été soulevé, a consenti à réduire d’autant sa dette sachant pertinemment qu’elle ne pourrait produire la convention de compte.
 

Le 12 avril 2018, l'INSEE a publié l'Indice de Référence des Loyers pour le 1er trimestre 2018 qui est fixé à 127,22 et évolue donc de 1,05 %.

Rappelons que si votre contrat de bail prévoit une variation annuelle du loyer, celle-ci ne peut être supérieure, à la hausse, à la variation de l'IRL selon la date de référence stipulée au contrat.

Le 9 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte deux précisions en matière de baux d’habitations. L’une tenant au bailleur et l’autre au locataire.
 
Tout d’abord, la Cour de cassation confirme l’absence de sanction, de ce seul fait, à l’encontre du bailleur qui omettrait de procéder aux régularisations annuelles de charge.
Le bailleur est en droit d’effectuer lesdites à tout moment dans la limite du délai de prescription triennal. Les locataires ne sauraient se voir rembourser l’intégralité des provisions versées au seul motif d’une absence de régularisation ou d’une régularisation tardive.
 
Un bémol peut toutefois être apporté. Si la régularisation tardive entraîne un préjudice pour le locataire, celui-ci est en droit d’en obtenir réparation au titre d’une faute contractuelle du bailleur.
 
Par ailleurs, les juges de la Cour de cassation cassent l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’il a jugé que l’action du locataire en remboursement des provisions indûment versées se prescrivait par trois ans à compter du jour du paiement des provisions de charge.
 
En effet, en vertu de l’article 2224 du code civil le délai de prescription court « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer. ».
 
Le locataire ne prend connaissance de son droit d’agir à l’encontre de son bailleur qu’à compter du jour où ce dernier opère la régularisation des charges.
 
Le délai de prescription triennal ne peut donc commencer à courir qu’à compter de cette date et non au moment du paiement des provisions par le locataire.
 

(Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 26/10/2017 n° 16-13.591)
 
En application de l’article L. 218-2 du Code de la consommation, toute action d’un professionnel, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.
Ainsi, et sauf dispositions légales contraires (en matière de baux d’habitations ou de copropriété par exemple) toute action en paiement d’un professionnel à l’encontre de son client consommateur doit être engagée dans un délai de deux ans.
 
Contre toute logique, certains professionnels ont estimé, et estiment encore, que cette disposition ne leur serait pas applicable.
Après les établissements de crédit dans le cadre des crédits immobiliers (arrêt de la Première Chambre Civile de la Cour de cassation du 28 novembre 2012 et ses innombrables suites), c’est au constructeur de se voir rappeler par la plus haute juridiction qu’ils doivent agir dans un délai de deux ans.
En l’espèce, dans le cadre d’une VEFA, le constructeur n’était pas réglé du solde du prix de vente par l’acquéreur.
Il assigne ce dernier plus de 4 ans après la livraison du bien.
La Cour de cassation confirme la Cour d’Appel d’Aix en Provence qui a déclaré irrecevable l’action du constructeur, l’article L. 218-2 du Code de la consommation de portée générale, ayant, en l'absence de dispositions particulières, vocation à s'appliquer à l'action du constructeur, professionnel de l'immobilier, en paiement du solde du prix de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement à un particulier pour ses besoins personnels.
 
Professionnels et consommateurs, restez donc attentif à ce délai de deux ans !
 

Face à un copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges, la procédure habituelle pour obtenir une condamnation est longue et lourde.

Longue car, pour des dettes supérieures à 10 000 € il faut saisir le TGI par une procédure écrite qui durera nécessairement au minimum 6 mois. Pour les dettes inférieures à 10 000 €, la situation n’est pas meilleure, l’encombrement des Tribunaux d’Instance entrainant ce même délai minimum de 6 mois avant la première audience.

Les aléas de la procédure portent très souvent le délai à 12 mois avant d’obtenir le précieux jugement.

Lourde car les pièces justificatives à produire au juge sont nombreuses et volumineuses et nécessite un lourd travail de préparation tant pour le Syndic que pour l’Avocat.
 
Face à ses difficultés, la loi SRU du 13 décembre 2000 a instauré une procédure méconnue et peu employée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette procédure est peu employée car elle ne porte que sur les provisions sur charges et, par conséquent, pas sur l’arriéré complet qui est souvent supérieur et plus ancien.

Elle permet pourtant très souvent de remédier à des situations à moindre coût et rapidement.

La préparation du dossier est rapide, tant pour le Syndic que pour l’Avocat puisqu’il suffit de joindre :
- Une matrice cadastrale,
- Le PV d’AG votant le budget prévisionnel,
- La mise en demeure restée infructueuse,
- Les appels provisionnels.

En effet, la juridiction saisie est le Président du TGI comme en matière de référé : cette procédure concilie la rapidité du référé qui permet d’obtenir une décision en 3 mois (à Versailles) et d’une procédure au fond puisque l’ordonnance qui sera rendue à la même valeur qu’un jugement au fond,

Ainsi, en trois mois, une décision de condamnation peut être obtenue. Certes elle ne portera pas sur l’intégralité de la dette mais :
- Dans 75 % des dossiers, la simple saisine d’une juridiction permet d’ouvrir un dialogue souvent rompu et de trouver des solutions pour le règlement de l’intégralité de la dette,
- Dans les autres cas, le jugement obtenu permet toutes les mesures d’exécution existantes et notamment la saisie immobilière, meilleur moyen pour une copropriété de se débarrasser d’un copropriétaire impécunieux au profit d’un nouveau qui, lui, paiera ses charges.

Me MONCHAUX-FIORAMONTI pratique cette procédure avec succès depuis près de 5 ans et en partenariat étroit avec une consœur experte en matière de saisie immobilière, suit le dossier jusqu’à l’exécution des décisions ainsi obtenues.